Ci avviciniamo al termine di un movimentato 2022 e ad un nuovo anno non esente da preoccupazione per l’immediato futuro. È quindi il momento ideale per valutare cosa sta succedendo nel mercato immobiliare Usa ed azzardare qualche previsione per il 2023.
In generale, il 2022 é stato segnato da un aumento rapido ed intenso dei tassi di interesse, da un tasso di inflazione in crescita e da un raffreddamento del settore immobiliare rispetto al clima bollente del 2021. A ció si sono aggiunte le tensioni geopolitiche dei conflitti in corso, che hanno contribuito a creare un clima di incertezza e cautela.
Nel grafico sotto, elaborato da Freddie Mac (The Federal Home Loan Mortgage Corporation), possiamo immediatamente intuire quanto rilevante sia stata l’ascesa dei tassi di interesse negli scorsi dodici mesi per i mutui trentennali, passando da un valore del 3.1% ad un picco del 7.1%, per poi assestarsi intorno al 6.5%.
Aumento dei tassi di interesse che é andato di pari passo con l’aumento dell’inflazione, partito da sotto soglia del 2% a inizio 2021 e arrivato ad un picco del 8.2% a ottobre 2022 (grafico sotto), per poi assestarsi nel mese di novembre a circa il 7.7%.
Molti investitori e proprietari guardano quindi il 2023 con preoccupazione, soprattutto a causa delle previsioni pessimistiche, e a volte addirittura catastrofiche, di alcuni operatori del mercato.
In realtà, abbiamo già visto negli articoli precedenti, il mercato immobiliare si é rivelato estremamente solido e stabile rispetto ai fattori che avrebbero potuto determinarne un calo (tra cui proprio i tassi di interesse e l’inflazione). Non pare ci siano segnali allarmanti né dati che lascino presagire un trend discendente del mercato. Al contrario, anche il mese di novembre 2022 si appresta a segnare un generale aumento, seppur lieve, dei prezzi mediani e dei valori di vendita (per i dati ufficiali e sempre aggiornati relativi all’area di Miami clicca qui).
Per azzardare quindi qualche previsione sull’andamento del mercato immobiliare pare fondamentale analizzare cosa potrebbe succedere ai tassi di interesse e quale sembra essere lo scenario più probabile. Saliranno (come qualcuno prevede) oltre la soglia del 8%? O il trend discendente dell’ultimo mese continuerà?
La National Association of Realtors, ha delineato per il prossimo anno tre possibili scenari per i tassi di interesse sui mutui:
Scenario 1
“Nello scenario n. 1, l’inflazione continua a rimanere elevata, costringendo la Fed ad aumentare ripetutamente i tassi di interesse. Ciò significa che i tassi ipotecari continueranno a salire, possibilmente vicino all’8,5%.
Scenario 2
Nello scenario n. 2, l’indice dei prezzi al consumo risponderebbe maggiormente ai rialzi dei tassi della Fed e si assisterebbe quindi ad una graduale decelerazione dell’inflazione, facendo sì che i tassi di interesse si stabilizzino vicino al 7%-7,5% per il 2023.
Scenario 3
Nello scenario n. 3, la Fed aumenterebbe ripetutamente i tassi per frenare l’inflazione e l’economia cadrebbe in recessione. Questo potrebbe far scendere rapidamente i tassi fino al 5%” (nota 1).
Secondo altri analisti invece la strada sembrerebbe proprio quella della riduzione dei tassi di interesse, con una inflazione sotto controllo ed una rapida ripresa del mercato immobiliare. Di questo avviso é ad esempio ATTOM Data Solutions, compagnia leader nella raccolta e analisi dei dati immobiliari, secondo cui i tassi potrebbero raggiungere un picco di circa l’8% e il 7,25% (rispettivamente per i mutui trentennali e quindicennali) all’inizio del 2023, “per poi scendere gradualmente nel corso dell’anno e attestarsi rispettivamente intorno al 6,0% e al 5,25%” (nota 2).
Rispetto a questi dati e previsioni, possiamo trarre qualche considerazione.
Il 2022, come visto, ha registrato uno dei più rapidi e imponenti incrementi dei tassi di interesse della storia, dovuto alla accesa inflazione post-covid e alla necessità di arrestare l’aumento dei prezzi. Ciò però non ha causato un proporzionale calo del mercato immobiliare, anzi, rispetto ad una politica dei tassi aggressiva e al rialzo, l’industria del Real Estate si é mostrata solida.
Se ció é successo in una fase così critica e difficile per gli acquirenti, e se – come pare – i trend al rialzo dei tassi si sono fermati (o sono perlomeno attenuati) pare più che plausibile che il mercato possa ripartire in fretta e segnare nuovi record. L’unico (ed estremo) scenario in cui il settore immobiliare potrebbe soffrire, sarebbe un intervento molto aggressivo da parte della FED per frenare l’economia e causare appositamente un crollo generale dei prezzi. Un tale scenario, a parere di chi scrive, non pare prevedibile né giustificato.
Le previsioni per il 2023 sembrano quindi piuttosto rosee, almeno nelle principali aree urbane degli Stati Uniti. Il mercato immobiliare sembra pronto a ripartire e a creare nuova ricchezza.
(Per approfondimenti, nozioni tecniche e per rimanere sempre aggiornati sui dati ufficiali di mercato, seguite il blog e i market reports a questo link).
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Analisi di Nadia Evangelou, senior economist and director of Real Estate Research for the National Association of Realtors.
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Analisi di Rick Sharga, vicepresidente esecutivo di Market Intelligence per ATTOM Data Solutions, ente leader per la raccolta e analisi di dati relativi al settore immobiliare.
