Quando ci approcciamo al mercato immobiliare, per valutare un investimento o semplicemente per capirne l’andamento, uno degli indicatori più affidabili ed immediati é certamente il Price-to-Rent Ratio, ovverosia il rapporto tra il costo d’acquisto e il costo di locazione, ed é un indicatore molto utilizzato nel mercato Usa considerata la particolare dinamicità del settore immobiliare.
Il coefficiente price-to-rent é un punto di riferimento sia per operatori professionali che per osservatori e analisti, é ad esempio considerato uno degli indicatori più affidabili dai principali divulgatori di dati (come Trulia o Bankrate), tanto che periodicamente vengono prodotti e pubblicati rapporti sul rapporto prezzo-affitto per studi o analisi di mercato.
Il Price-to-Rent Ratio, o coefficiente prezzo-affitto, non é altro che il rapporto tra il prezzo di acquisto e il prezzo di affitto, ricavato in valori medi e su larga scala. Si considera ad esempio una determinata località e si ricava il prezzo medio degli affitti per una specifica tipologia di immobile. Dopodiché si fa la stessa operazione ma con i dati relativi ai prezzi di vendita, e si mettono in relazione i risultati attraverso una semplice formula matematica:
Price-To-Rent Ratio = Affitto annuale medio / Costo di acquisto medio
Il coefficiente che ne risulta viene utilizzato come criterio per stimare se sia più razionale – e conveniente – affittare piuttosto che acquistare un immobile, ed è generalmente utile come indicatore per stabilire se i mercati immobiliari sono valutati in modo equo o sono invece sopravvalutati, in fase di speculazione, e quindi potenzialmente in una bolla.
Per fare un esempio specifico, analizziamo il mercato degli appartamenti a Miami nell’agosto 2022: i dati ufficiali ci dicono che nel mese di agosto il valore medio delle vendite di appartamenti in condomini è stato di 375,000 dollari.
Passando al lato degli affitti, lo stesso campione rappresentativo mostra un costo medio degli affitti mensili di 2.307 dollari (quindi 27.192 dollari all’anno).
Prendendo come riferimento questi due dati, il coefficiente prezzo-affitto è cosí calcolato:
375.000 / 27.684 = 13,54
L’opinione più diffusa (e sostenuta da alcuni dei principali osservatori del mercato) è che:
un coefficiente compreso tra 1 e 15 indica che è molto più razionale acquistare che affittare;
un coefficiente prezzo-affitto compreso tra 16 e 20 indica che è generalmente più razionale affittare che acquistare; un rapporto prezzo-affitto di 21 e oltre indica che è molto più razionale affittare che acquistare.
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Dal punto di vista dell’analisi dell’andamento del mercato, un coefficiente elevato indicherebbe che siamo in una fase speculativa, che i prezzi sono sopravvalutati, e farebbe quindi presagire una forte tendenza al ribasso a breve e medio termine.
Per citare un fatto storico eloquente, nella fase immediatamente precedente al crollo del mercato immobiliare del 2008, si era registrato un aumento significativo del coefficiente Price-To-Rent, che indicava chiaramente un’accentuata fase speculativa, e quindi un segnale di allarme per la bolla immobiliare.
Ragionando al contrario, con il punto di vista di un investitore, possiamo fare un’altra considerazione sul cap rate medio di un investimento immobiliare nel mercato di Miami nell’agosto 2022, semplicemente invertendo l’equazione.
Per calcolare il cap rate, ovvero il rendimento percentuale annuo di un acquisto immobiliare dobbiamo utilizzare la formula:
Cap rate = Reddito annuale / Costo dell’investimento
Questa formula non tiene ovviamente conto delle spese e dei costi specifici dei singoli immobili e darà quindi un risultato lordo, che è comunque indicativo delle condizioni di mercato.
Nel nostro caso, il cap rate lordo del mercato, per il mese di agosto 2022 e per l’area di Miami – secondo i numeri forniti – sarebbe del 7,38%. Questo tasso è notevolmente più alto rispetto ad altre forme di investimento o di risparmio, quindi suggerisce – e conferma – che l’acquisto di un immobile oggi nel mercato di Miami è un investimento “razionale”.
Se volessimo azzardare una previsione, cosa ci direbbero questi dati in merito all’andamento del mercato?
Sappiamo che il coefficiente Price-To-Rent è favorevole all’acquisto piuttosto che all’affitto, indicando quindi che i prezzi degli immobili sono ancora convenienti – e persino bassi – rispetto alla domanda del mercato; sappiamo che un investimento immobiliare oggi è ancora redditizio; e sappiamo, soprattutto, che non siamo in una fase speculativa, altrimenti avremmo un coefficiente Price-To-Rent alto.
Detto questo, alla data attuale e sulla base di questi dati, nulla fa pensare a un’imminente e accentuata flessione dei prezzi, per cui la previsione più razionale è che siamo ancora in una fase di rialzo o per lo meno di stabilità dei prezzi nel breve/medio termine.
