La recessione, l’aumento dei tassi di interesse ed in generale la saturazione del mercato cominciano a dare il risultato che in molti si aspettavano, ovverosia un rallentamento dell’industria immobiliare. Il trend marcatamente ascendente cui abbiamo assistito nel periodo post-pandemia non poteva durare per sempre, ed é fisiologico osservare un periodo di assestamento, come da regole basilari di mercato (per un approfondimento sui cicli del mercato immobiliare ). L’inventario di immobili ricomincia quindi a crescere e ad assorbire la domanda (non più esorbitante come nel 2021). I tempi di vendita si dilatano, i prezzi mostrano segni di assestamento ed in generale manca quella sensazione di “corsa all’oro” che ha caratterizzato lo scenario immobiliare post-pandemico. Tuttavia, le importanti metropoli americane reggono bene il colpo e rappresentano ancora un’eccezione, non mostrando ad oggi alcun segno di calo imminente (né tantomeno di crollo).
Prendendo ad esempio il mercato di Miami, i dati ufficiali ci dicono che a Maggio 2022 il numero totale delle vendite immobiliari é stato di 3203, contro 3546 dello stesso mese del 2021, con una riduzione quindi del 9.7%. Tuttavia, il prezzo medio di vendita non ha risentito di questo “rallentamento”, anzi ha continuato il suo trend ascendente. Rispetto al 2021, il mese di maggio ha mostrato un aumento del 15% dei prezzi medi per le single family houses e del 27.7% per gli appartamenti in condominio. Un altro dato importante é quello delle vendite cash (ovvero senza ricorso a mutui o finanziamenti). I dati mostrano che le vendite in contanti a Miami sono il 77,6% in più rispetto al dato nazionale nel maggio 2022.
I dati ci dicono quindi che siamo ancora in un seller market, ovvero in una situazione di mercato in cui i venditori dettano legge e determinano prezzi e condizioni. L’impatto dell’industria immobiliare nell’economia delle grandi aree urbane continua ad essere elevatissimo. L’associazione nazionale dei Realtors ha stimato che ogni singola transazione immobiliare negli Stati Uniti produce in media uno spostamento di ricchezza di circa $112,000.00 (tra commissioni, costi, onorari professionali, spese di trasloco, ristrutturazioni, etc.). Ebbene, nell’area di Miami, le transazioni immobiliari di Maggio 2022 hanno avuto un impatto pari a circa 360 milioni di dollari per l’economia generale, un dato che a tutto fa pensare fuorché ad una crisi del settore.
Oltre a questi numeri obiettivi, occorre considerare che i flussi umani che si sono spostati nell’ultimo anno dalle o verso le grandi metropoli non hanno avuto alla base intenti di mero investimento e, soprattutto, sono per la maggior parte di nazionalità americana. In altri periodi l’economia americana é stata influenzata da grandi flussi di investitori stranieri, capitali provenienti dall’estero che potevano andar via con la stessa facilità con cui erano arrivati. I flussi attuali invece, sono per la maggior parte di aziende e famiglie americane, che traslocano, avviano attività economiche, iscrivono i figli a scuola e iniziano una nuova vita in una nuova città. Questo tipo di acquirenti ha un grande connotato di stabilità rispetto ai puri investitori, e ciò rende più solido il mercato e meno probabili oscillazioni forti.
In questi brevi appuntamenti faremo un’analisi periodica del mercato immobiliare, con alcune riflessioni tecniche e (perché no..?) azzardando qualche previsione. Daremo un’occhiata ai dati ufficiali di mercato e illustreremo in pillole il funzionamento delle transazioni immobiliari.
Nel frattempo, chi volesse investigare specifiche aree o approfondire l’argomento delle principali variabili che influenzano il Real Estate, puó dare un occhiata al nostro Blog o tenersi costantemente aggiornato con i Miami Market Reports.
Piero Ruggeri Cosmore Real Estate
bene, molto lucida e precisa l’analisi! complimenti a Piero Ruggeri