L’articolo è pubblicato in inglese e spagnolo, la traduzione è curata da Giada Pivano, laureanda in giurisprudenza
I nuovi costi nell’immobiliare
Il mercato immobiliare del Sud della Florida continua a registrare un crescente incremento dei prezzi, ma tra qualche mese sono attese novità che cambiano le regole nella compravendita.
Chi intende fare un investimento immobiliare nel Sud della Florida deve essere consapevole che dalla prossima estate sarà più costoso, a seguito di un cambiamento annunciato venerdì scorso dalla più grande associazione di agenti immobiliari.
Difatti, gli agenti di vendita spesso includevano le loro commissioni sul Multiple Listing Service, o MLS, un portale dove i realtor autorizzati possono pubblicare e vedere ciò che è in vendita, ma a partire da luglio, secondo la National Association of Realtors, i venditori non sono più tenuti a pagare il costo totale delle commissioni e i realtor a pubblicare la percentuale di commissioni a loro dovuta
Mentre prima venditori e agenti includevano la consueta commissione del 6% nel prezzo che i compratori e i loro rappresentanti avrebbero visto online, ora i compratori e i venditori dovranno negoziare come dividere la commissione.
In un mercato dove le preoccupazioni per l’accessibilità all’acquisto di un immobile rimangono alte, la nuova normativa aggiunge un ulteriore costo da tenere presente.
La nuova norma è la conseguenza di un accordo da $418 milioni, voluto dall’associazione per far fronte alle crescenti preoccupazioni derivanti dall’esigenza di una più giusta rappresentazione dell’acquirente.
A partire dagli anni ‘90 – i proprietari, con i rispettivi agenti di vendita, hanno sempre stabilito le commissioni d’intermediazione ma, a partire dal 2019, una serie di cause legali da parte di venditori in tutto il paese ha sollevato dubbi sulla pratica.
“Sapevamo che questo sarebbe successo, era solo una questione di tempo – ha detto Jack McCabe – proprietario della Jack McCabe Expert Services, società di ricerca immobiliare ed economica con sede a Deerfield Beach. “I venditori si sono sempre chiesti: “Perché dovrei pagare il 6% di commissione?”
Su quanto accadrà una Florida, l‘Associazione Nazionale dei Realtor e l’Associazione dei Realtor di Miami hanno rifiutato di commentare.
Condivisione delle commissioni da pagare
“Si prevede che i compratori e i venditori divideranno le spese di commissione. Se la commissione è del 6%, l’acquirente può aspettarsi di dover pagare il 3%. “- ha detto Ilene McMenamin, agente della McElliot Properties, società d’intermediazione e gestione immobiliare con sede a Oakland Park.
Che cosa significa nel mercato attuale? Il prezzo medio di vendita di una casa nella Contea di Miami-Dade è di $ 630.000, dunque in questo caso il compratore pagherebbe $ 18.900, un 3% in più rispetto al prezzo attuale.
I commenti
“Mettetevi nella posizione di voler acquistare una casa. Non avete mai pensato alla commissione. Ora dovete farlo” – ha detto Ilene McMenamin – L’acquirente non avendo i soldi si è sempre rivolto al venditore perché li ha. Chissà se l’acquirente ha un 3% in più o se, più probabilmente, prenderà in prestito i soldi con il mutuo.Il cambiamento probabilmente interesserà soprattutto gli acquirenti di una prima casa, i veterani che utilizzano un prestito VA, o coloro che contano su un prestito della Federal Housing Administration. Coloro che acquistano ad un prezzo di vendita pari o inferiore alla media, potrebbero dover frugare nelle loro tasche e preoccuparsi maggiormente su come pagare la nuova commissione, mentre i compratori in contanti e coloro che acquistano condomini o case con un prezzo di $ 1 milione probabilmente non si preoccuperanno più di tanto”
“Sarà più complicato per gli acquirenti a basso reddito”, ha detto Ana Bozovic, fondatrice di Analytics Miami, che fornisce dati ed analisi immobiliari ai consumatori ed agli sviluppatori. “Se sei ricco, a chi importa? Hai soldi extra e sei abituato ad avere avvocati ed a stipulare accordi, ma non so come tale cambiamento potrà essere gestito se non hai soldi extra e se non sei abituato a lavorare su questi tipi di accordi.”
Brutta notizia per chi compra
Gli acquirenti ci rimettono con questo cambiamento, ha detto McCabe. Quando i venditori hanno un elevato potere negoziale derivante dalla bassa disponibilità di immobili, possono far ricadere l’intero onere della commissione sull’acquirente o dividerlo a metà.
Sebbene McCabe preveda che con questa modifica le commissioni scenderanno fino al 4%, si tratta comunque di una somma aggiuntiva che i compratori dovranno sborsare. Quando le condizioni di mercato favoriscono invece gli acquirenti, a causa magari di un’eccessiva disponibilità di immobili, i compratori potranno trattare più facilmente.
“Quando le cose si fanno dure, è allora che i venditori offrono maggiori incentivi agli agenti immobiliari”, ha detto McCabe. “Il problema è che l’agente porterà gli acquirenti da chi offre di più ed eviterà invece chi non offre nulla. Sarà un danno per il compratore perché non ne è consapevole.”
Una cosa è certa, nessuno si aspetta che il mercato del Sud della Florida subisca un contraccolpo a causa di questo cambiamento. Nonostante il ritmo dell’attività sia rallentato, le espansioni aziendali e la migrazione della ricchezza continuano, contribuendo a mantenere stabili le condizioni di mercato esistenti.
English version
House hunting in South Florida? Buyers expected to pay new cost starting this summer
South Florida’s housing market saw historically high sales prices throughout this year.
Homebuyers in South Florida can expect the house-hunting process to get more expensive this summer following a change announced on Friday by the largest association of real estate agents.
Sellers and their listing agents are no longer beholden to covering commission fees starting in July, according to the National Association of Realtors. Listing agents often posted their commission fees on the Multiple Listing Service, or MLS, a portal where licensed agents can post and see what’s for sale.
Sellers and listings agents baked in the usual 6% commission fee into the price buyers and their representatives would see online. Now, buyers and sellers will have to negotiate how to split the commission fee.
In a community where affordability concerns remain high, this adds another cost for South Florida’s buyers to keep in mind.
The change comes on the heels of a settlement for $418 million where the association fought against concerns about fair buyer representation. Since the 1990s, sellers and their listing agents have set commission fees, but starting in 2019 a series of lawsuits from sellers across the country raised concerns about the practice.
“We knew this was going to happen. It was only a matter of time,” said Jack McCabe, owner of the Deerfield Beach-based real estate and economic research firm Jack McCabe Expert Services. “Sellers are going to say, ‘Why am I going to pay 6% commission?’ ”
The National Association of Realtors did not return a request for comment, and the Miami Association of Realtors declined to comment.
GOING DUTCH ON REAL ESTATE AGENT FEE
Buyers and sellers will be expected to go Dutch on the commission fee, said Ilene McMenamin, a real estate agent with the Oakland Park-based real estate brokerage and property management firm McElliot Properties. If the commission fee is 6%, the buyer can expect to cover 3%.
What does that look like in today’s market? The median sales price on a house is $630,000 in Miami-Dade County. In that case, the buyer would pay $18,900, an extra 3% on top of the price and down payment.
“Put yourself in a position of buying a house. You never thought about the commission. Now you have to,” said Ilene McMenamin, a real estate agent with real estate brokerage firm McElliot Properties. “The buyer doesn’t have the money. They always went to the seller because they have the money. Who knows whether the buyer has an extra 3%. Maybe they’ll borrow their money in their loan. That’s what will probably happen.”
The change will likely most affect first-time homebuyers, veterans using a VA loan, or those counting on a Federal Housing Administration loan. Those buying at around or below the median sales price may be digging into their pockets and worrying the most about how to cover the new fee while cash buyers and those buying condos or houses with a $1 million price tag are likely to not worry as much.
“It will be more complicated for lower-income buyers,”said Ana Bozovic, the founder of Analytics Miami, which provides real estate data and analysis to consumers and developers. “If you’re rich, who cares? You have extra money. You’re used to having lawyers and work out agreements, but if you don’t have extra money and not used to working on these sorts of agreements, I don’t know.”
BUYERS, DOWN ON LUCK
Buyers lose out with the change, McCabe said. When sellers have the upper hand due to low housing stock, sellers can place the full burden of a commission fee on the buyer or split halfway.
Although he expects commission fees to go as low as 4% with the change, McCabe said it’s still an extra amount of money buyers have to cough up. When conditions favor buyers due to perhaps an oversupply of inventory, buyers will now have to tread carefully.
“When things get tough that’s when sellers offer buyers’ agents more incentives,” McCabe said. “The problem is the agent will take buyers to whoever offers them the most and they’ll shy away from those who don’t offer anything. It’ll be a disservice to the buyer because they’re not aware.”
One thing’s for certain — no one expects South Florida’s market to cool due to this change. Although activity has slowed, corporate expansions and the wealth migration continues, both helping maintain existing conditions.
Version en Español
¿Buscando casa en el sur de Florida? Se espera que los compradores paguen un nuevo coste a partir de este verano
El mercado inmobiliario del sur de Florida registró precios de venta históricamente altos a lo largo de este año.
Los compradores de viviendas en el sur de Florida pueden esperar que el proceso de búsqueda de casa sea más caro este verano tras un cambio anunciado el viernes por la mayor asociación de agentes inmobiliarios.
Los vendedores y sus agentes ya no están obligados a cubrir las comisiones a partir de julio, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Agentes de listado a menudo publicado sus honorarios de comisión en el Servicio de Listado Múltiple, o MLS, un portal donde los agentes con licencia puede publicar y ver lo que está a la venta.
Los vendedores y los agentes inmobiliarios incluían la comisión habitual del 6% en el precio que los compradores y sus representantes veían en Internet. Ahora, compradores y vendedores tendrán que negociar cómo repartirse la comisión.
En una comunidad donde las preocupaciones de asequibilidad siguen siendo altas, esto añade otro costo para los compradores del sur de Florida a tener en cuenta.
El cambio se produce después de un acuerdo por 418 millones de dólares en el que la asociación luchó contra las preocupaciones sobre la representación justa de los compradores. Desde la década de 1990, los vendedores y sus agentes de listado han establecido tarifas de comisión, pero a partir de 2019 una serie de demandas de vendedores en todo el país plantearon preocupaciones sobre la práctica.
“Sabíamos que esto iba a suceder. Era solo cuestión de tiempo”, dijo Jack McCabe, propietario de la firma de investigación inmobiliaria y económica Jack McCabe Expert Services, con sede en Deerfield Beach. “Los vendedores van a decir: ‘¿Por qué voy a pagar un 6% de comisión? “
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios no devolvió una solicitud de comentarios, y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Miami se negó a comentar.
LA COMISIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO, A LA BAJA
Se espera que los compradores y vendedores paguen una comisión holandesa, dijo Ilene McMenamin, agente inmobiliario de McElliot Properties, empresa de corretaje inmobiliario y gestión de propiedades con sede en Oakland Park. Si la comisión es del 6%, el comprador puede esperar cubrir el 3%.
¿Cómo se ve eso en el mercado actual? El precio medio de venta de una casa es de 630.000 dólares en el condado de Miami-Dade. En ese caso, el comprador pagaría 18.900 dólares, un 3% adicional sobre el precio y el pago inicial.
“Póngase en la situación de comprar una casa. Nunca has pensado en la comisión. Ahora tienes que hacerlo”, dice Ilene McMenamin, agente inmobiliario de la empresa McElliot Properties. “El comprador no tiene dinero. Siempre acudían al vendedor porque tiene el dinero. Quién sabe si el comprador tiene un 3% más. Tal vez pidan prestado su dinero en su préstamo. Eso es lo que probablemente ocurrirá”.
Es probable que el cambio afecte más a los compradores de vivienda por primera vez, a los veteranos que utilicen un préstamo VA o a los que cuenten con un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda. Los que compran en torno o por debajo del precio medio de venta puede ser cavar en sus bolsillos y preocuparse más acerca de cómo cubrir la nueva tasa, mientras que los compradores en efectivo y los que compran condominios o casas con una etiqueta de precio de $ 1 millón es probable que no se preocupe tanto.
“Será más complicado para los compradores con menos ingresos”, dijo Ana Bozovic, fundadora de Analytics Miami, que proporciona datos y análisis inmobiliarios a consumidores y promotores. “Si eres rico, ¿a quién le importa? Tienes dinero extra. Estás acostumbrado a tener abogados y a elaborar acuerdos, pero si no tienes dinero extra y no estás acostumbrado a trabajar en este tipo de acuerdos, no sé”.
Los compradores ,con mala suerte
Los compradores salen perdiendo con el cambio, según McCabe. Cuando los vendedores tienen la sartén por el mango debido a la escasez de viviendas, pueden hacer recaer toda la carga de la comisión sobre el comprador o repartirla a medias.
Aunque espera que las comisiones bajen hasta el 4% con el cambio, McCabe dijo que sigue siendo una cantidad extra de dinero que los compradores tienen que desembolsar. Cuando las condiciones favorecen a los compradores debido a tal vez un exceso de oferta de inventario, los compradores ahora tendrá que andar con cuidado.
“Cuando las cosas se ponen difíciles es cuando los vendedores ofrecen a los agentes de los compradores más incentivos”, dijo McCabe. “El problema es que el agente llevará a los compradores a quien les ofrezca más y rehuirán a quienes no les ofrezcan nada. Será un perjuicio para el comprador porque no se entera”.
Una cosa es segura: nadie espera que el mercado del sur de Florida se enfríe debido a este cambio. Aunque la actividad se ha ralentizado, las expansiones corporativas y la migración de la riqueza continúan, y ambas ayudan a mantener las viviendas existentes.
